|
作为一种住房保障制度，公积金有助于增强居民购房能力，减轻贷款压力，因此一直是购房者所关心的热点问题。自去年以来，上海市的住房公积金政策就进行了多次调整，如公积金的贷款额度提高到30万元，公积金的适用范围扩展到自建、翻建、大修住房，而次新房（竣工5年内）的公积金贷款额度和年限也调整到了和一手房相同的水平。据有关人士透露，近期公积金贷款还将出台一些新的政策，进一步提高家庭公积金贷款额度，公积金的使用范围也有可能扩展到自住房装修等领域。
由于公积金贷款的利率低于商业住房贷款利率，公积金政策的放开，对于有购房意愿的人来说无疑是一个利好消息。但是，如何才能把公积金用到“刀刃”上，最大程度地减轻购房者的经济压力，其中还真有不少诀窍。
合理拉长公积金贷款年限
按照目前的上海市住房公积金管理办法，一手房和竣工5年以内的次新房的最长贷款年限为30年，二手房的最长贷款年限为15年，并且不能长于借款人离法定离休或者退休时间后的5年，即男性贷款人可以贷到65岁，女性贷款人可以贷到60岁。
由于大部分人在申请住房贷款的时候，采用的是“商业贷款＋公积金贷款”的组合形式，所以很多人都是简单地采用相同年限的贷款方式。“其实，公积金贷款的利率要比商业住房贷款利率低一个百分点。”民生银行上海分行按揭中心总经理甘智漪指出，“因此在组合贷款中，要合理地延长公积金贷款的年限，压缩商业住房贷款的时间。”这样做，对于购房者来说，在同样的还款条件下，就能够较大比例地先偿还利率较高的商业住房贷款。通过这种方式，购房者就能够在一定程度上减少利息费用的支出。
目前公积金贷款政策中使用的是夫妻共用一个额度的方式，即夫妻中的一方有公积金贷款，则另一方就无法再申请这种贷款，公积金贷款的年限也是依住房和主贷人的年龄来决定。所以说，要拉长公积金贷款的年限，和谁来做贷款人也有一定的关系。通常情况下，如果夫妻的年龄差异不大，那么丈夫来做贷款人，申请到的贷款年限时间更长；而在“老夫少妻”或是“老妻少夫”的家庭里，年龄较小的那一方做贷款人，就可以申请到期限更长的公积金贷款。
“年冲”未必合算
公积金政策中，对使用账户余额进行冲还贷规定了两种方式，一种是“年冲”，在每年的4月份或9月份使用账户余额直接冲抵贷款本金；还有一种是“月冲”，按月使用账户上的余额冲减当月的还款额。很多人都觉得年冲很合算，因为年冲可以直接冲低贷款的本金，这样就可以省出贷款利息来了。甘智漪却认为，采用“年冲”未必合算，重要的是根据自己账户余额和贷款情况“量体裁衣”，采用最适合的冲减方式。
“公积金账户上的资金属于低息存款，把公积金用得充分，核心的一条是尽可能地使用公积金低息存款来冲减高息的商业贷款。”她指出，在组合贷款中，公积金账户余额冲还贷的过程中是有顺序安排的，无论是年冲还是月冲，都是采用先偿还公积金贷款部分，后偿还商业住房贷款部分。比如说，一位购房人的公积金账户余额有3万元，申请了20万元的公积金贷款和30万元的商业贷款，第二年他使用“年冲”的话，一次性冲还掉了公积金的3万元贷款。对他来说，反而无法享受到这3万元的低息贷款额度了。
所以，要想继续保持公积金的低息贷款额度，购房者不必急于使用“年冲”，而可以通过“月冲”用账户上的余额先冲还商业贷款。甘智漪建议说，由于偿还公积金贷款的时候只能使用等额本息或是等额本金的办法，所以购房者主要需要通过调整商业贷款的还款方式来达到冲减的目的。
在申请组合住房贷款的时候，可以采用这样一种策略：把公积金贷款的时间拉长，这样每月公积金部分的还款额就不会很高；而商业住房贷款的部分则采用阶段性的还款计划――在还款初期每个月的还款额安排得较高，预计公积金账户余额冲减完成后再把还款额调整到自己可以承受的范围。
其中的奥秘在于，在还款初期，虽然还款额较高，但是可以动用账户余额冲减当月较低的公积金贷款和较高的商业贷款。这样就相当于把公积金账户余额提前调用出来偿还商业贷款了，也就达到了用公积金余额偿还高利率商业贷款的目的。而等到公积金账户余额冲还得差不多了，购房者可以到银行更改还款的方式，重新制定还款计划。这个时候，把每个月的还款额调整到自己可以承受的范围，有的购房者每个月的公积金缴存额比较高的话，甚至可以把还款额定在公积金缴存额度上，这样基本上不用使用到自己的资金，就可以使用公积金来还款。
不过，甘智漪也指出，这种冲还贷的方式比较适合公积金账户余额较高（超过2、3万）的购房人。而配套选择商业住房贷款，必须能够灵活地进行还款方式的调整。她告诉记者，民生银行的“移动按揭”业务，在设计的时候就会把公积金的因素考虑进去，以便于贷款人最大效用地利用上公积金，减少商业贷款的利息负担。
但是对于那种只申请纯公积金贷款，没有商业贷款的购房者来说，则是采用“年冲”的办法，一次性冲还贷款本金是最合算的办法。
社会新鲜人巧用公积金
公积金贷款政策中规定，凡连续缴存公积金六个月以上的人都可以使用公积金贷款，这就使很多工作时间不长的社会新鲜人也有机会享受到低息的公积金贷款了。不过，由于工作年限较短，账面上的余额可能不会太高，他们所关心的是自己能够使用的公积金贷款额度是多少，如何才能把公积金“物尽其用”。
记者了解到，从去年下半年开始，公积金贷款额度的确定标准为普通公积金部分超过5000元的贷款人就直接可以贷款20万元，小于5000元的贷款人的贷款额度按缴存余额的40倍计算（最高也不超过20万元），因此普通公积金的账面余额达到2500元，贷款人就可以申请到20万元的最高额度。而补充公积金贷款，是按照补充公积金账面余额的15倍来计算，最高额度为10万元。相对来说，公积金贷款还是比较宽松的，即使工作年限不长，大部分社会新鲜人申请到最高额度的公积金贷款，难度并不高。
那么，在还款过程中采用什么样的冲还贷方式更有利呢？甘智漪的建议是，公积金账面余额不多的人，相对来说采用“月冲”的方式更好一些。“因为账面余额不多，即使采用年冲，减少的贷款本金和利息支出也很有限，与其把资金放在公积金账户存一年，造成存贷两头大,倒不如使用月冲的办法，减少每个月的还款压力。尤其是工作时间还不长的人，收入也刚刚起步，利于公积金逐月冲减，倒是能减轻他们的经济负担。”
温馨提醒
去银行办理公积金业务之前需要带好相关资料，包括借款合同、身份证、社保卡（如果有）、配偶或者直系血亲关系证明（婚姻证明或户口簿）、公积金账号、补充公积金账号、任意一期还款凭证。
到了银行以后，工作人员会给你一个专门的授权书，你需要仔细阅读，并在上面填写好你的名字、身份证号码、公积金账号和选择的方式，填写好后再复核一遍。你只要去贷款银行委托一次整个贷款期都会有效，避免了每次提取住房公积金都要跑银行的麻烦。
“年冲”的操作时间，一般都安排在每年的四月和九月，并需要提前预约。如果你有选择“一次性还款法”的打算，就要特别留意这个时间安排表，否则就会错过半年的机会。对于已经办理过冲还贷业务的借款人，也可以根据自己不同时期的经济情况，到银行改变冲还贷的方式，但是每次变更前，原冲还贷方式须满一年以上。
<<<<<<<欢迎进入《尹娟·银行金融》论坛
|
