善用理财工具房奴也快乐

　　今年初央行宣布贷款加息27个基点，此后公积金贷款也上调了18个基点，虽说央行用意在于抑制经济过热，包括抑制高企的房价，但对不少购房者来说，首先要面对的就是加息后房贷利息支出的增加。
　　善用各种投资理财工具 "房奴"也快乐
　　房子是所有人生活的必需品，但是眼见着房价一天一天地涨，对于按揭买房的人被戏称为"房奴"。诚然，月供已经成为他们生命中不能承受之重，努力工作却大部分时间是在为银行打工，专家把这种现象定义为"房贷抑郁症"。
　　许多人认为每月的工资扣除房贷和日常生活开销之后所剩无几，除了存进银行没有别的选择，事实上，理财专家提醒，如果对剩余的资金进行合理的理财规划，房贷的压力是可以在一定程度上减轻的。
　　月供应低于月收入40%
　　目前，不少人在贷款购房后感觉到生活压力很大，实际上，这是月供占月收入的比例过大所导致的结果。按照国际惯例，月还款的额度不应该超过家庭月收入的40%。如果月供控制在40%以内，原有的生活品质不会受到太大影响，个人也不会觉得压力过大。但如果超过40%，就不同了，尤其是收入单一的家庭会很明显地感受到压力。
　　另外，在贷款购房前，务必留出家庭3-6个月的生活支出和3-6个月还的住房贷款作为紧急备用金，还可以准备2张信用卡，以备不时之需。同样，在决定到底付多少首付的时候，也要考虑在购房后的一年到两年内家庭有没有大的支出，另外还要把装修费用等考虑进去。
　　还贷方式须合理选择
　　今年初央行宣布贷款加息27个基点，此后公积金贷款也上调了18个基点，虽说央行用意在于抑制经济过热，包括抑制高企的房价，但对不少购房者来说，首先要面对的就是加息后房贷利息支出的增加。
　　理财专家指出，对于贷款利率上调，其实也没必要谈"贷"色变，毕竟上调幅度所增加的还款负担是有限的。因此，完全可以根据自己的情况适当调整打理家财的思路，灵活利用银行推出的贷款新政策应对贷款利息上调。
　　目前银行推出的贷款新政策包括"固定房贷利率"，就是与银行约定一个固定利率和期限，在约定期限内，不管央行的基准利率或市场利率如何调整，消费者的贷款利率都不会"随行就市"。在还款方式上，为了减轻利息负担，可以采用"双周供"还款方式，虽然增加还款的频率但每月还款额是不变的，累积下来可以节省上万元的利息。新贷款可以选择这种还款方式，老贷款也可以"月供"改"双周供"，但手续上会相对麻烦一些。此外还有"宽限期还款法"就是给贷款人一个偿还本金的暂缓期，其优势是可以减轻贷款之初的还贷压力，从而减少按揭贷款对生活带来的影响，特别是在利率上调、贷款人负担相对较重的情况下，采用宽限期还款法会使家庭生活更加从容。 低风险投资可适当参与
　　对于一次性有额外收入的房主可以考虑提前还贷，少给银行打工。按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按的提前还款方式。不过如果拿这笔资金进行投资获得的收益比房贷利率要高，这时候可不必急于偿还贷款。目前部分偏股型基金和集合理财的产品收益率都超过5%，与其把钱还给银行，还不如利用它为自己取得更高的回报。
　　而对于每月固定收入的工薪阶层，投资一些风险低，回报相对存款利息要高的理财产品也可以减轻不少房贷的压力。如人民币理财产品、货币市场基金、债券基金和保本基金等，投资这些理财产品本金较安全，虽然给出的收益率都是预期收益率，没有绝对的保证，但实际上收益率波动范围并不大，而且收益率要比银行存款利息高。
　　-　个案
　　如何实现提早还贷？
　　案例：王先生刚结婚按揭买了房子，花光了手中的积蓄，每月要还2000元的房贷，贷款期限是20年。王先生家庭每月收入8000元左右，每月日常支出在3000元左右，扣除房贷后，每月实际节余3000元，夫妻二人都有基本的保险，每年有大约10000元的其他收入。由于没有了积蓄，家庭的整体承受风险的能力较低，王先生在投资上趋于保守；现金流稳定，但较小；想通过理财尽快提前还完房贷。
　　理财专家建议：考虑到王先生保守的投资理念和目前的经济状况，可以选择的投资品种有银行存款、货币市场基金、国债。对于其家庭每年46000元的净节余，我们建议定期定额投资国债和基金。
　　具体的比例为，建议50%作国债投资，从流动性考虑，建议选择交易所国债市场，到期期限在3年左右的中短期国债为宜，目前收益率在3%左右，每半年投资一笔，滚动操作，这样，就实现了每半年都投资国债，每半年都有国债到期。40%投资货币市场基金，货币市场基金收益率为2%左右，是活期储蓄的替代品，天天计息，按月分红，可以随时买卖，没有任何费用，而且免利息税。其余的10%作银行定期储蓄作为家庭应急备用金。
　　通过这样的稳健投资规划，以每年2.5%的投资收益率计算，7年后，王先生就能轻松地提前还完房贷了。-　新动向
　　银行争相为房贷创新
　　◎提前还款与自动额度授信
　　广发银行前不久推出的家多好理财型房贷，在提高房贷办理效率的基础上，通过理财抵息、存本抵贷等方法，为买楼人实现利息"减负"。贷款人在归还房贷后，还无需重新办理手续，就能自动获得同等额度的授信贷款。该种按揭方式，将提前还款与自动额度授信结合起来，实现了存款等额冲减贷款，这样本金越来越少，利息自然也就降低。
　　具体操作：拥有该储蓄账户可申请把该账户上的存款自动用于提前偿还贷款本金。每月20日，当申请人的存款达到1万元的整数倍后，即可自动划转资金用于提前还贷。提前还款后，申请人还能获得等额的个人综合授信，并且各期提前还款额可全额累加授信，额度1年1定。贷款人的还款账户在保留最低金额后，还可按月将剩余金额自动转入定期账户进行理财，获得比活期存款更高的回报。
　　◎贷款本金分段偿还
　　　民生银行推出的组合还贷法，是在传统等额本金及等额本息还款方式的基础上，根据借款人的收入成长曲线，为借款人"量身定做"的还款方式。它是将贷款本金分段偿还，根据资金的实际占用时间计算利息的还款方式。
　　具体操作：将整个贷款本金按比例分成若干偿还阶段，然后确定每个阶段的还款年限。比如收入较少的时候就少安排还款本金，收入稳定丰厚的30-45岁，就多安排还款本金等。还款期间，每个阶段约定偿还的本金在规定的年限中按等额本息的方式计算每月偿还额，未归还的本金部分按月计息，两部分相加即形成每月的供款金额。组合还款可根据借款人未来的收入变化，灵活安排其每期供款额；依据借款人支出的变化，合理调整借款人的每期供款额。
　　-　小贴士
　　购房前三步骤
　　第一步
　　评估自家财产。购房前，要对自家的财产做周密细致的评估，根据自己的经济能力找出相应的地段和楼盘，这要比找定房子再算价钱明智得多。首先，买房前要清算一下自己家的现有资金，包括存折、现金、可以套现的股票、可以上市出售的旧房或押旧买新的旧房等等。然后考虑你的付款方式，考虑你所能支付的首付款，进而考虑你所购买的房子的总价。算计时不能"满打满算"，一定要预留入住后的装修费用、房屋维修资金和税费、供暖费、物业管理费以及当年家庭的重大开支，如孩子的教育费用、高龄父母的医疗费用等等。
　　第二步
　　计算购房后的家庭收支状况。计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资、银行存款利息、债券利息等；家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水电煤电话费、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等。如年轻的两口子预备买房后"添丁加口"，一定不要忘了预留一笔育婴的大费用。根据购房后家庭收支情况的预算，确定自己能支付的月供，避免出现买房后生活负担加重的情况。
　　第三步
　　结合"财务情况"计算购房总价。算好自己家的账后，你大概对自己到底能买多少钱的房子心里有一个"大数"，但对自己到底应该买多少钱的房子其实还不清楚。大多数买房人常犯的毛病是只考虑单价，不考虑总价。应先考虑价格，后考虑面积，换句话说，就是先明确需求面积，由面积来核算承受总价；单价对买房人而言，其实并没有多大意义。有的人不考虑需求面积，看单价低就买，结果买了较大的房子，入住后势必导致居住空间浪费，物业费等负担也要高出一大块。

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