提前还房贷 你准备好了吗

　　这两个月，不少招商银行和上海银行的房贷客户就已经发现，银行的还款账单上已经按照调高后的新房贷利率进行扣款。而对于其他银行的房贷客户来说，从明年1月份开始每个月的还款额也要相应地有所上升。尽管这次住房贷款利率上调的幅度并不算大，对大部分人来说，每个月的利息负担增加的幅度在几十元上下。但是央行连续的加息举措，加上市场上不时传来的加息传闻，很多手头上有笔闲散资金的住房贷款人，都萌生了提前还贷的想法。

　　可是要不要提前还贷，还多少，怎么还，其中还真有不少学问。

　　尽管这些年来“花明天的钱”的观念越来越深入人心，但是传统思想里不少人对于举债还是抱着“回避”的想法。在财力允许的情况下，大多数人都会希望用于提前还贷，减轻自己的债务负担。不过，实际生活中我们也经常发现，正是出于这种对债务的回避态度，有不少人攒够一笔资金就急于用来提前还贷，有时候甚至忽略了自己未来对资金的需求，或是错失了不少投资良机。

　　张先生就是其中的一位。去年末的时候，为了赶上元旦调整利率前还贷的“末班车”，张先生把家中的大部分投资、存款，自己和妻子的年终奖都提取出来，拿出了10万元用来提前还贷。“其实我和妻子的收入水平都还可以，每个月还两千多元的房贷问题并不大。那时候主要的考虑是女儿刚刚出生，未来的花费都会有所增加，加上元旦之后房贷利率还要上调，还不如提前还掉一部分住房贷款，降低每个月的房贷开支。”

　　可是随着女儿的出生，张先生就开始懊恼自己的这个决定了。“关键在于交通问题。”张先生告诉记者，以前两人世界的时候，出行不方便时，可以选择打的。可是女儿一天天长大，就发现有辆家用车实在是太有必要了。“很多时候出租车司机都不愿意搭乘带宝宝的乘客，而且每次带着女儿出门都要准备一堆东西，和准备战斗一样，乘车也很不方便。”他开始觉得要是有一辆家用车的话，这些问题就可以得到解决了，生活也可以便利很多。

　　“年后车价下降得很快，上海市又取消了对小排量车的限制，基本上10万元就可以解决家用车的问题。”可是家中的大部分储蓄都用于提前还贷了，即使收入不低，一时间攒上10万元对于张先生一家来说还是有点难度的。

　　张先生也考虑过再向银行申请一笔贷款。“现在各家银行不是都推出了不少房贷基础上的抵押贷款嘛。”可是张先生一去贷款银行咨询，却发现存钱容易，借钱就难了。“主要是贷款利率，银行虽然可以重新批给我贷款，可是由于这笔资金的使用用途是买车，贷款利率要按照消费贷款的利率来计算，比现在的房贷利率还要高，而且还款期限短，最长只能贷5年，那我每个月的还款压力就不是一星半点了。”

　　让张先生更加后悔的是，当初为了提前还贷，不得不赎回了自己几万元的开放式基金。“我赎回基金的时候，净值不过1.3元，前几天我查了查资料，发现这只基金净值已经接近1.7元了。”用张先生的话来说，“半年就超过30%的收益率，损失的机会成本差不多是贷款利率的10倍。”

　　我们常说，适当的举债也是财务健康的一个标志。尽管提前还贷能够减轻贷款人的利息支出，但是相对而言，住房贷款仍然是目前市场上利率最低的贷款产品，而且住房贷款在期限上拥有其它贷款无法比拟的优势。因此，贷款人在做出提前还贷的决定前，应当用“远视”的眼光看看提前还款是不是会影响到自己未来的资金需求，特别要强调的是，切勿因为急于提前还贷而损害了家庭资产的流动性，以免得不偿失。另外在目前投资市场回暖的环境下，不少投资产品的收益率已经远远超过了住房贷款的利率，有投资能力的贷款人不妨把提前还贷的资金进行投资，以谋求更高的收益回报。

　　在不影响自己的财务和投资需求的前提下，贷款人就可以着手考虑提前还贷的事宜了。这时候，他们可能需要面临的一个问题是，提前还贷后本金直接冲减了，按照原来的还款期来计算，每个月的还款额就少了，那么贷款人要不要重新调整自己的还款计划呢？

　　这个问题的答案因人而异，一般来说对于那些日常还贷压力不大的贷款人来说，在提前还贷后最好向银行提出缩短还款期限的要求，把还款额调整到原来的水平上，这样既不会影响到日常的财务积累，又通过缩短还款期限减少了利息支出。

　　对于那些每月公积金缴存额比较高的贷款人，在确定新的还款计划时候，则可以依据公积金的缴存额为标准，尽量地使每个月的还款额与当月的公积金缴存额接近，这样每个月的公积金就可以直接冲减住房贷款，既不影响家庭支出，又避免了低息的公积金存款“闲置”（公积金当年年度缴存额的计息利率为0.72%，上年结转的住房公积金计息利率为1.72%，与5.75%的住房贷款利率相比相差了4－5个百分点）。最近，上海市公积金中心对每月缴存的公积金上下限都重新进行了调整，因此贷款人有必要在制定新的还款计划时，把调整后的公积金缴存额考虑在内。

　　今年6月初，读者邱女士手头上正好有一笔5万元的存款到期，考虑到现在的住房贷款优惠利率也已经达到了5.51%，加上明年贷款利率还要上调，利息成本势必还要增加。和丈夫商量之后，邱女士决定把这5万元用于提前还贷。

　　由于提前还贷冲减了贷款本金，邱女士的每月还款额下降到每个月1300元左右。“我们平时还款都是采用公积金月冲的方式，基本上可以冲还掉大部分的还款额。”可是不久上海市公积金中心就传来了职工公积金缴存基数上下限都要进行调整的消息，由于邱女士一家的收入较高，相应地，公积金的月缴额也会有所上升。“加上丈夫公司的效益不错，过几个月公司就要为员工缴纳补充公积金，这样我们一家每个月的公积金缴存额就要超过1600元，还超过了每个月的还款额。”

　　这下，邱女士就觉得自己的提前还贷不“合算”了。“公积金存款的利息收益较低，我们短期之内也没有再次购置房屋的打算，现在每个月公积金的缴存额要高于自己的还款额，就相当于没有把这部分公积金物尽其用。” 因此，她准备去银行申请缩短还款期限，把每个月的还款额提高到1600元的水平上，这样每个月的公积金正好用来全部冲减房贷还款。

　　不过，邱女士到贷款所在的浦发银行进行咨询，工作人员却告诉她，如果要采用缩短年限的方式必须重新订立合同，还需要公证，并且需要支付一笔公证费。“我很疑惑，想咨询一下是否是这样的说法，如果真有公证费，那是如何计算的呢？”

　　为此，记者采访了浦发银行及沪上几家银行的住房贷款中心，发现各家银行对于提前还贷后还款计划的变更的确存在着不同的要求。

　　其中，浦发银行和交通银行的房贷细则规定，贷款人在提前还贷后，系统默认的还贷方式将自动调整为还款期不变，每个月的还款额相应减少。如果房贷客户希望缩短还款期的话，则需要另行提出缩短还款期的申请，如果按照缩短后的还款期计算，每个月的还款额超过了原来的还款水平，还需要出示收入证明等材料。另外，就像邱女士所咨询的那样，浦发和交行对于新签订的缩短还款期合同，需要到公证处进行公证，公证费用由贷款人自己来承担。

　　“有的客户会认为，缩短还款期限是银行和贷款人之间的事情，不需要公证这种麻烦的手续。但是事实上，原来的贷款合同可能会涉及到房地局、担保公司等一系列的环节，还款期限变更了，银行又不可能把更改后的合同重新送到他们那里，进行公证就是为了证明贷款合同的变更确系属于贷款人真实意愿的表达，以避免日后其他问题的产生。”一位银行信贷科的工作人员这样解释进行公证的原因。那么公证费用是多少呢？记者随即又向上海市公证处进行了咨询，公证处的工作人员表示，涉及到缩短还款期限的合同公证，费用不是按标的物的金额来计算，而是按照单笔公证来收取，一般这样的公证费用在300－500元之间。

　　而沪上其他银行对于客户提前还贷后，还款期的变更不需要公证的手续。在客户进行提前还贷后，基本上银行默认的方式是还款期不变，减少每个月的还款额。不过，有时候客户希望保持原有的还款额，缩短还款期限，一般只需要另行进行申请，重新签订一份还款期变更的补充协议就可以了。略有特殊的是建行，建行规定，一般贷款人的提前还贷额最低要求为每月还款额的7倍，但是如果希望进行还贷后缩短还款期的话，则最低的提前还贷额要求为每月还款额的24倍。

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